O Pacote Habitação é o conjunto de medidas fiscais criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, para incentivar a construção, a reabilitação e o arrendamento de imóveis destinados a habitação. Serve para reduzir a carga fiscal sobre quem constrói, vende ou arrenda casas a valores moderados, e funciona através de alterações ao Código do IVA, ao IRS, ao IRC, ao IMT e ao Imposto do Selo.
As alterações abrangem impostos diferentes e têm impacto direto em particulares, empresas, promotores imobiliários, senhorios e investidores.
Resumo das principais medidas
IVA: redução na construção e reabilitação de habitação
Uma das medidas mais relevantes é a criação de uma taxa reduzida de IVA de 6% para determinadas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria e permanente ou a arrendamento habitacional.
A medida aplica-se, em condições específicas, a imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente ou a arrendamento habitacional com valores considerados moderados.
Para 2026, considera-se valor moderado uma renda mensal até 2.300 euros e, no caso da venda, um preço até 660.982 euros.
A nova verba 2.42.1 da Lista I do Código do IVA produz efeitos, em regra, a partir de 1 de julho de 2026, existindo ainda a possibilidade de aplicação retroativa desde 1 de janeiro de 2026, mediante opção conjunta do prestador e do adquirente, nos termos previstos.
A aplicação deste benefício está sujeita a várias condições, nomeadamente o destino do imóvel, os prazos de venda ou arrendamento e as características da operação.
Restituição parcial do IVA na construção de habitação própria
Foi também criado um mecanismo de restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares em determinadas empreitadas de construção de imóveis destinados à sua habitação própria e permanente.
Esta medida permite, mediante o cumprimento das condições previstas, recuperar parte do imposto suportado na construção da habitação. O regime estabelece requisitos específicos quanto à operação urbanística, ao contrato de empreitada, ao imóvel e à sua afetação a habitação própria e permanente.
IRS: novas regras para as mais-valias imobiliárias
Uma das alterações com maior impacto para os proprietários é a possibilidade de excluir de tributação determinadas mais-valias obtidas com a venda de imóveis habitacionais, desde que o valor de realização seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional com rendas de valor moderado.
A medida pode aplicar-se mesmo quando o imóvel vendido não constituía a habitação própria e permanente do proprietário.
O benefício depende, no entanto, do cumprimento de várias condições, incluindo requisitos relativos ao reinvestimento e à manutenção do imóvel em regime de arrendamento. O imóvel objeto de reinvestimento deverá, em determinadas circunstâncias, gerar pelo menos 36 rendas mensais durante os primeiros cinco anos.
Foi ainda criado um mecanismo de suspensão ou alargamento do prazo de reinvestimento, aplicável a situações em que o incumprimento de contratos de compra e venda, contratos-promessa ou contratos de empreitada resulte de factos supervenientes e alheios ao contribuinte, sujeitos a ação judicial.
Arrendamento habitacional: tributação mais favorável
Outra alteração relevante é a redução da taxa autónoma de IRS aplicável a determinados rendimentos prediais de arrendamento habitacional, que passa de 25% para 10%, quando reunidas as condições previstas e a renda se enquadre nos valores considerados moderados.
A redução aplica-se igualmente à taxa de retenção na fonte, que passa de 25% para 10% nas situações abrangidas.
Para os sujeitos passivos de IRC e para determinados sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada, está ainda prevista uma exclusão de tributação de 50% dos rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional com rendas moderadas, nos termos definidos na legislação.
Dedução das rendas no IRS
O pacote prevê também um aumento do limite da dedução à coleta de IRS relativa aos encargos com rendas de habitação permanente.
O limite passa de 800 euros para 900 euros em 2026, e para 1.000 euros a partir de 2027.
Novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)
A partir de 1 de setembro de 2026, o Programa de Arrendamento Acessível é substituído pelo Novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
O novo regime prevê, em determinadas condições, isenção de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento e subarrendamento que cumpram os requisitos do regime.
Os contratos abrangidos devem respeitar limites de renda definidos em função da tipologia e dos valores de referência estabelecidos para o concelho onde se localiza o imóvel.
IMT e Imposto do Selo: isenções e novas taxas
Foram também introduzidos benefícios fiscais para a aquisição de habitações a custos controlados, nomeadamente através de isenção ou redução de IMT na primeira aquisição de habitação própria e permanente, dentro dos limites previstos.
Para 2026, a isenção aplica-se às aquisições de primeira habitação própria e permanente com valor tributável até 330.539 euros, desde que cumpridos os restantes requisitos. Existem ainda benefícios ao nível do Imposto do Selo.
Por outro lado, a aquisição de imóveis habitacionais por não residentes passa a estar sujeita a uma taxa fixa de IMT de 7,5%, embora estejam previstas exceções, nomeadamente em situações de aquisição para arrendamento com rendas de valor moderado.
Contratos de Investimento para Arrendamento Habitacional (CIA)
Foi igualmente criado um regime de Contratos de Investimento para Arrendamento Habitacional (CIA), destinado a incentivar investimentos na disponibilização de imóveis para arrendamento habitacional.
O regime prevê diversos benefícios fiscais e os contratos podem ter uma vigência até 25 anos. A sua entrada em vigor está prevista para 1 de setembro de 2026.
Erros comuns a evitar
- Assumir que o benefício é automático. Quase todas as medidas dependem de limites de valor, prazos e requisitos específicos que precisam de ser confirmados caso a caso.
- Não verificar o conceito de renda ou preço moderado. Muitos benefícios só se aplicam dentro dos limites definidos para 2026, e um imóvel pouco acima do limite perde o direito ao incentivo.
- Esquecer os prazos de manutenção do arrendamento. Vários regimes exigem manter o imóvel arrendado por um número mínimo de meses, e o incumprimento pode levar à perda do benefício.
- Confundir isenção com redução. Nem todos os benefícios são isenções totais: em vários casos, trata-se de reduções de taxa ou de exclusões parciais de tributação.
O que significa o Pacote Habitação para proprietários e empresas?
As novas regras representam uma alteração relevante no enquadramento fiscal da habitação em Portugal.
Para proprietários e senhorios, existem novas oportunidades de redução da tributação dos rendimentos provenientes do arrendamento.
Para promotores imobiliários e empresas de construção, a taxa reduzida de IVA e os restantes incentivos podem ter impacto significativo na estrutura de custos de determinados projetos.
Para particulares, destacam-se os benefícios relacionados com a construção da habitação própria e permanente, as mais-valias imobiliárias, as rendas e a aquisição de habitações a custos controlados.
Já para investidores, os novos regimes de arrendamento acessível e de contratos de investimento podem criar oportunidades de investimento com enquadramento fiscal favorável.
Um exemplo prático
Imagine um empresário que herdou um apartamento da família e nunca chegou a decidir o que fazer com ele, por receio da carga fiscal sobre a renda.
Com a redução da taxa autónoma de 25% para 10% em rendas moderadas, e com o novo limite de dedução de rendas a beneficiar também o inquilino, colocar o imóvel em arrendamento habitacional passa a ser uma decisão financeiramente mais interessante do que manter o imóvel devoluto, desde que a renda se enquadre nos valores moderados definidos para 2026.
Perguntas frequentes sobre o Pacote Habitação
O que é considerado renda ou valor moderado em 2026?
Uma renda mensal até 2.300 euros ou, no caso de venda, um preço até 660.982 euros, consoante a medida em causa.
A taxa reduzida de IVA aplica-se a qualquer obra de construção?
Não. Aplica-se apenas a empreitadas de construção ou reabilitação que cumpram os requisitos legais quanto ao destino do imóvel, aos valores máximos e aos prazos previstos.
Quem pode beneficiar da redução da taxa de IRS sobre as rendas?
Os senhorios com contratos de arrendamento habitacional cuja renda se enquadre nos valores moderados definidos, e que reúnam as restantes condições previstas na lei.
A isenção de IMT aplica-se à compra de qualquer casa?
Não. Aplica-se apenas à primeira aquisição de habitação própria e permanente classificada como habitação de custos controlados, até ao limite de 330.539 euros.
O Novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível é obrigatório?
Não. É um regime voluntário, que substitui o Programa de Arrendamento Acessível a partir de 1 de setembro de 2026.
Uma mudança que exige atenção aos requisitos
Apesar dos benefícios introduzidos, a aplicação das novas medidas não é automática. Grande parte dos incentivos depende do cumprimento de condições específicas, limites de valor, prazos e formalidades.
Por esse motivo, antes de tomar decisões relacionadas com a compra, venda, construção ou arrendamento de imóveis, é importante analisar previamente o enquadramento fiscal da operação e confirmar se todos os requisitos necessários para beneficiar das medidas estão reunidos.
O Pacote Habitação representa, assim, uma alteração relevante ao enquadramento fiscal do setor imobiliário, criando incentivos, mas também novas obrigações e condições que devem ser cuidadosamente avaliadas.